Meldungsdatum: 04.03.2026

Winterberg setzt auf Beherbergungskonzept für ausgewogene Stadtentwicklung

Stadt will bezahlbaren Dauerwohnraum sichern und gleichzeitig Tourismus als wichtigsten Wirtschaftsfaktor stärken – Ratsbeschluss als nächster Schritt geplant

Die Stadt Winterberg hat in ihrer jüngsten Ratssitzung ein umfassendes Beherbergungskonzept vorgestellt, das eine der drängendsten Herausforderungen der Stadtentwicklung in den Blick nimmt: die Sicherung von bezahlbarem Dauerwohnraum für Bürgerinnen und Bürger bei gleichzeitiger Stärkung des Tourismus als wichtigstem Wirtschaftsfaktor. Erarbeitet wurde das Konzept durch das Fachbüro CIMA Beratung + Management GmbH. Ähnlich touristisch geprägte Kommunen wie wie Sylt und weitere Nordsee-Inseln oder Füssen und Baden-Baden haben bereits auf dieses Instrument zurückgegriffen.

Nutzungskonkurrenz zwischen Dauerwohnen und Ferienwohnen wächst

Der Wohnungsmarkt in der Kernstadt und in manchen Ortsteilen steht unter einem besonderen touristischen Druck. Die Mietpreisentwicklung zeigt Tendenzen zu einer angespannten Marktsituation und erschwert vielen Menschen die Wohnungssuche. In den vergangenen Jahren hat sich eine Nutzungskonkurrenz zwischen Dauerwohnen und Ferienwohnen entwickelt, die die Preise auf dem Wohnungsmarkt beeinflusst und das Problem verschärft.

„Die Sicherung von bezahlbarem Dauerwohnraum für unsere Bürgerinnen und Bürger gehört zu den wichtigsten Aufgaben, denen wir uns als Stadt stellen müssen", betont Bürgermeister Michael Beckmann. „Gleichzeitig ist der Tourismus unser wichtigster Wirtschaftsfaktor und braucht zeitgemäße Entwicklungsperspektiven. Beides muss miteinander im Einklang stehen."

Tourismus stärken, nicht bremsen

Das Beherbergungskonzept verfolgt nicht das Ziel, jede touristische Entwicklung zu unterbinden. Es weist neben planerischen Steuerungsmöglichkeiten auch konkrete räumliche und strategische Entwicklungsperspektiven für touristische Marktsegmente auf und knüpft dabei an bestehende Entwicklungskonzepte wie das Tourismuskonzept an. Der Tourismus ist und bleibt der zentrale Wirtschaftsfaktor in Winterberg. Die Einnahmen, die der Stadt aus dem Tourismus zufließen, werden wieder in die Schulen, die Feuerwehr oder Straßen und Brücken investiert. Die Herausforderung besteht darin, touristische Entwicklung und die Erfordernisse der Stadt- und Dorfentwicklung als Lebens- und Arbeitsort der Menschen miteinander zu vereinbaren.

Strategisches Steuerungsinstrument mit klaren Handlungsempfehlungen

Das Beherbergungskonzept stellt ein strategisches Steuerungsinstrument als übergeordnete städtebauliche Konzeption dar, die Planungs- und Investitionssicherheit bietet. Es dient dazu, marktseitige Nachfrage und städtebauliche Steuerungserfordernis insbesondere mit dem Ziel der Sicherung des dauerhaften Wohnens aufeinander abzustimmen. Das Konzept zeigt auf sehr kleinräumiger Ebene für die gesamte Stadt auf, wo im Stadtgebiet räumlich und städtebaulich welche Art der touristischen Nutzung verträglich ist und wo der Schutz von dauerhaftem Wohnraum priorisiert werden sollte.

„Das Konzept liefert uns wichtige Grundlagenerkenntnisse und zeigt Entwicklungsperspektiven auf", erklärt Beckmann. „Es stellt besondere Problembereiche mit Handlungsbedarf vor und dient als Abwägungsgrundlage für Steuerungsinstrumente wie die Änderung von Bebauungsplänen oder den Erlass einer Zweckentfremdungs- oder Milieuschutzsatzung."

Bauleitplanung als Hauptinstrument

Hauptinstrument und langfristige Lösung für die Kommune ist und bleibt die Bauleitplanung, um insbesondere in Bebauungsplänen die unterschiedlichen Nutzungen und auch die Nutzung als Ferienwohnung und -häuser in der Stadt und den Ortsteilen zu steuern und verträglich aufeinander abzustimmen. Seit 2021 wurden zur Feinsteuerung der Vielzahl von Anträgen auf Zulassung von Ferienwohnungen und -häusern diverse Aufstellungsbeschlüsse zu Bebauungsplänen gefasst und mit Veränderungssperren verknüpft. Zuletzt sind Ende 2025 die beiden Bebauungspläne „Am Waltenberg" und „Am Schneil" in Kraft getreten, die explizite Steuerungsansätze für eine verträgliche Entwicklung von Ferienwohnen mit dem Fokus auf die Stärkung der Dauerwohnfunktion in den Planbereichen anwenden.

Nächste Schritte: Ratsbeschluss und Prüfung weiterer Instrumente

Der Rat der Stadt Winterberg wird sich nun intensiv inhaltlich mit dem Konzept auseinandersetzen. Ziel ist es, das Beherbergungskonzept mit einem Ratsbeschluss als selbstverpflichtenden Handlungsleitfaden für die Stadtentwicklung der nächsten Jahre zu beschließen. Es bekommt als solches keine eigene Rechtskraft, sondern stellt die notwendige Voraussetzung zur Anwendung eines Instrumentenmixes zur Steuerung dar.

Die Verwaltung wird die im Beherbergungskonzept benannten Handlungsempfehlungen auf ihre Anwendbarkeit prüfen. Ein besonderer Fokus könnte dabei auf dem Einsatz einer Zweckentfremdungssatzung in Bereichen mit erhöhtem Handlungsbedarf liegen. Eine solche Satzung würde jede Änderung einer bisherigen Dauerwohnnutzung zu anderen Zwecken als dem Dauerwohnen unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen. Die Stadt verspricht sich dadurch, die weitere Umnutzung von Dauerwohnraum in Ferienwohnraum in besonders belasteten Gebieten zu unterbinden. Ob und wo eine Zweckentfremdungssatzung zum Einsatz kommt, bedarf weiterer politischer Beratung.

Enge Zusammenarbeit zwischen Stadt und Winterberg Touristik

Bei der Erarbeitung und Umsetzung des Beherbergungskonzepts arbeiten die Bauverwaltung, die Winterberg Touristik und Wirtschaft GmbH sowie das Ordnungsamt eng zusammen. „Wir ziehen alle an einem Strang", sagt Beckmann. „Nur gemeinsam können wir die Balance zwischen einer lebendigen touristischen Entwicklung und der Sicherung von Wohnraum für unsere Bürgerinnen und Bürger erreichen."

Was bedeutet das Konzept für Ferienwohnungsinhaber?

Das Beherbergungskonzept als solches hat zunächst keine unmittelbare Auswirkung auf Dritte. Es leitet nun aber die Umsetzung weiterer Instrumente ein. Winterberg kämpft seit Jahren mit einer Vielzahl an ungenehmigten Ferienwohnungen, die bereits ordnungsrechtlich aufgegriffen werden. Der Stadt ist bewusst, dass nicht alle dieser ungenehmigten Zustände  beabsichtigt, sondern aufgrund von Unwissenheit über eine Genehmigungserfordernis entstanden sind. „Um hier Klarheit zu schaffen und auch Investitionssicherheit zu bieten, ist die Steuerung der Ferienwohnungsnutzung zur Stärkung der Dauerwohnfunktion inzwischen besonders wichtig geworden", betont der Bürgermeister. Die tatsächliche, manchmal bereits jahrelange Nutzung als Ferienwohnung genießt keinen Bestandsschutz, wenn die Nutzung als solche nicht genehmigt ist.

Grundsätzlich gilt, dass Ferienwohnungsinhaber eine Genehmigung für die Nutzung ihrer Wohnung zu Ferienwohnungszwecken benötigen. Diese Genehmigung nachträglich zu erteilen, ist grundsätzlich dort möglich, wo es rechtlich zulässig ist. Zuständige Stelle ist die Bauaufsichtsbehörde des Hochsauerlandkreises, an die sich Eigentümer mit Genehmigungsinteresse wenden können. Die Stadt Winterberg steht natürlich für Informationen ebenfalls zur Verfügung.

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Die Stadt Winterberg hat in ihrer jüngsten Ratssitzung ein umfassendes Beherbergungskonzept vorgestellt.

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