Meldungsdatum: 15.04.2026

Grundsteuer B: Verwaltung schlägt einheitlichen Hebesatz vor – Rat entscheidet am 22. April

Der Rat der Kreisstadt Unna wird in seiner nächsten Sitzung am Mittwoch, 22. April, über die Aussetzung der Differenzierung der Hebesätze bei der Grundsteuer B entscheiden. Die Stadtverwaltung schlägt vor, die bisherige Regelung mit unterschiedlichen Hebesätzen für Wohn- und Nichtwohngrundstücke rückwirkend zum 01.01.2026 zu beenden und stattdessen zu einem einheitlichen Hebesatz zurückzukehren. Hintergrund sind aktuelle Gerichtsentscheidungen, die die rechtliche Grundlage und Ausgestaltung differenzierter Hebesätze erheblich in Frage stellen.

Konkret empfiehlt die Verwaltung dem Rat,

- die Satzung zur Festsetzung der Hebesätze für die Grundsteuer B vom 17.12.2024 (mit der Differenzierung) mit Ablauf des 31.12.2025 aufzuheben, 

- für die Grundsteuer B einen einheitlichen Hebesatz von 1.052 v.H. zu beschließen – rückwirkend zum 01.01.2026, sowie

- die Hebesätze für die Grundsteuer A (540 v.H.) und die Gewerbesteuer (528 v.H.) beizubehalten.

Die Kreisstadt Unna hatte die Differenzierung zum 01.01.2025 eingeführt: Für Wohngrundstücke galt weiterhin der bisherige Hebesatz von 843 v.H., für Nichtwohngrundstücke ein Hebesatz von 1.679 v.H. Ziel war es, Belastungsverschiebungen infolge der Grundsteuerreform abzufedern und sprunghafte Mehrbelastungen – insbesondere beim Wohnen – zu vermeiden.

Warum wird die Differenzierung ausgesetzt?

Mit der bundesweiten Grundsteuerreform wurden neue Bewertungsgrundlagen eingeführt. In vielen Kommunen – auch in Nordrhein-Westfalen – zeigte sich dabei eine Verschiebung der Belastung: Wohngrundstücke wurden bei einem einheitlichen Hebesatz tendenziell stärker belastet, während Nichtwohngrundstücke tendenziell entlastet wurden. Nordrhein-Westfalen hatte den Kommunen deshalb 2024 per Landesgesetz die Möglichkeit eröffnet, differenzierte Hebesätze für Wohnen und Nichtwohnen festzulegen. Diese Option, von der auch die Kreisstadt Unna Gebrauch machte, wurde jedoch durch erstinstanzliche Gerichtsurteile rechtlich deutlich unsicherer:

- Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen erklärte am 04.12.2025 die Grundsteuer-Differenzierung zulasten von Nichtwohngrundstücken in mehreren Städten für unzulässig und begründete dies insbesondere mit einer fehlenden sachlichen Rechtfertigung höherer Hebesätze für Nichtwohngrundstücke. 

- Das Verwaltungsgericht Düsseldorf erklärte am 10.03.2026 in einem Verfahren gegen die Stadt Hilden die konkrete Ausgestaltung der Differenzierung ebenfalls für nicht mit dem Gleichheitsgrundsatz vereinbar.

Beide Entscheidungen sind aus Sicht der Verwaltung mit erheblichen rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken für die Kreisstadt Unna verbunden.

Aufkommensneutralität bleibt das Ziel

Die Grundsteuer B ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen und finanziert zentrale Leistungen der öffentlichen Daseinsvorsorge mit, darunter Schulen, Kitas, Straßen und weitere kommunale Infrastruktur. Für 2026 plant die Kreisstadt Unna bei der Grundsteuer B wie in der Vergangenheit auch mit Einnahmen in Höhe von 19,38 Mio. Euro.

Die Verwaltung betont: Auch mit dem vorgeschlagenen einheitlichen Hebesatz verfolgt die Stadt weiterhin das Ziel der Aufkommensneutralität. Das heißt: Es geht ausdrücklich nicht darum, zusätzliche Einnahmen zu erzielen. Der vorgeschlagene Wert von 1.052 v.H. liegt sogar noch unter dem vom Land mitgeteilten aufkommensneutralen einheitlichen Hebesatz von 1.067 v.H., weil die Stadt die bereits 2024 gewollte Entlastung beim Wohnen in Höhe von 15 v.H. weiterhin weitergeben möchte. Die Kreisstadt Unna hatte damals bewusst darauf verzichtet, den vom Finanzamt mitgeteilten aufkommensneutralen differenzierten Hebesatz für Wohnen anzuwenden, sondern war zu ihrem eigenen finanziellen Nachteil beim „alten“ Hebesatz von 843 v.H. für Wohnen geblieben.

Fälligkeit der Grundsteuer Mitte Juni

Im Jahr 2026 wurde die Erhebung der Grundsteuer B zunächst zurückgestellt und damit die erste Fälligkeit am 15.02.2026 ausgesetzt. Nach Beschlussfassung des Rates über die Hebesatzsatzung sollen die ursprünglich regulären Fälligkeiten 15.02.2026 und 15.05.2026 Mitte Juni erhoben werden. Die Festsetzung der Grundsteuer B erfolgt vorab per Bescheid.

Rückkehr zur Differenzierung gewünscht, wenn sie rechtssicher ist

Sollte in letzter Instanz festgestellt werden, dass eine Differenzierung der Grundsteuerhebesätze rechtlich zulässig ist, will die Verwaltung dem Rat für ein folgendes Haushaltsjahr wieder eine Hebesatzsatzung mit differenzierenden Hebesätzen zur Entscheidung vorlegen – weil sie diese nach wie vor für das gerechtere Modell hält.