Gutachterausschuss veröffentlicht Immobilienmarktbericht und Bodenrichtwertkarte 2014
25. April 2014. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Kassel hat den Immobilienmarktbericht sowie die Bodenrichtwertkarte 2014 ermittelt. Der Auftrag des Gesetzgebers an die Gutachterausschüsse für Immobilienwerte, Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu schaffen, soll insbesondere durch den Immobilienmarktbericht und die Bodenrichtwertkarte erfüllt werden.
Bodenrichtwertkarte 2014
Die Bodenrichtwerte sind jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln. Der Gutachterausschuss hat insofern turnusgemäß aus den Kauffällen der zurückliegenden Jahre 2012 und 2013 die aktuellen Bodenrichtwerte für das Stadtgebiet Kassel ermittelt und in der Bodenrichtwertkarte 2014 veröffentlicht.
Die ermittelten Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Grund und Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb einer Bodenrichtwertzone, die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen.
In Kassel gibt es 194 Bodenrichtwertzonen. Nach der prägenden Baunutzung werden insgesamt sieben Richtwertklassen mit zugehörigen Bodenpreisniveaus unterschieden. Die Entwicklung der Bodenpreise wird durch die Bodenpreisindexzahlen dargestellt.
Schon im Rahmen der Veröffentlichung der Bodenrichtwerte zu Beginn des Jahres 2012 wurde festgestellt, dass aufgrund der seinerzeit schon vorhandenen starken Nachfrage, die Tendenz zum „Verkäufermarkt“ gegeben war. Diese Tendenz setzt sich fort.
Nachdem die Bodenpreise insbesondere für Wohnbauflächen in den zehn Jahren nach der Wiedervereinigung stark angestiegen waren, folgte eine 10-jährige Phase mit geringen Veränderungen des Preisniveaus. Mit Blick auf die Entwicklung der Preise bei Wohnimmobilien, ist nunmehr seit 2010 wieder ein stetiger Anstieg der Preise erkennbar.
Als Ursache hierfür kann zum einen die starke Nachfrage nach Immobilien in Verbindung mit dem niedrigen Zinsniveaus genannt werden. Zum anderen bedingen sicher auch die Entwicklung der Stadt Kassel in den vergangenen Jahren, beispielsweise hinsichtlich der zunehmenden Einwohnerzahl und der sich stetig verbessernden Wirtschaftskraft, die derzeit andauernde Preisentwicklung am Immobilienmarkt.
Die Verkäufe von Baugrundstücken für Wohnzwecke sind im vergangenen Jahr zurückgegangen. Zudem ist die Merkmalstruktur der verkauften Baugrundstücke heterogen. Gut geschnittene unbebaute Grundstücke in mittleren bis guten Lagen aus Privatverkäufen, liegen erheblich über dem bisherigen Richtwertniveau.
Die durchschnittlichen Preise für Baugrundstücke in mittleren bis guten Wohnlagen sind seit 2012 um fünf bis 15 Prozent angestiegen.
Die allgemeine Entwicklung der Immobilienpreise ist gewissermaßen auch im Verbraucherpreisindex enthalten. Dieser misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die von privaten Haushalten für Konsumzwecke gekauft werden, wie zum Beispiel Nahrungsmittel, Bekleidung, Mieten, oder auch Kraftfahrzeuge und Dienstleistungen (Warenkorb). Ausgehend von dem Basisjahr 2010 steigt der Verbraucherpreisindex wie in den Jahren zuvor, weiter linear an.
Der Preisindex für den Neubau von Wohnungen ist nach 1996 zunächst leicht gesunken, dann schloss sich eine mehrjährige Stagnation an. Nach dem deutlichen Preisanstieg zwischen 2006 und 2008 ist war zunächst eine Stabilisierung eingetreten, die aber in den vergangenen zwei Jahren wieder in einen stärkeren Anstieg übergegangen ist.
Entsprechend den gesetzlichen Regelungen kann jedermann von der Geschäftsstelle Auskünfte über die Bodenrichtwerte verlangen.
Die Bodenrichtwertkarte ist erhältlich als Wandkarte (Farbdruck), Maßstab 1:10.000 im Format 120 x 150 Zentimeter mit parzellenscharfer Darstellung der Richtwertzonen für 70 Euro als Faltplan (Farbdruck), Maßstab 1:25.000 im Format 46 x 64 Zentimeter in Baublockdarstellung für 60 Euro und auf DVD mit Luftbildplan für 100 Euro.
Während der Rathausöffnungszeiten sind die Bodenrichtwerte vor dem Büro der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Rathaus der Stadt Kassel (Raum K 719) kostenfrei einsehbar. Ebenso kann eine Richtwertübersicht im Internetstadtplan der Stadt Kassel unter www.stadtplan-kassel.de sowie im Bodenrichtwertinformationssystem Hessen (BORIS) http://hessenviewer.hessen.de kostenlos eingesehen werden.
Immobilienmarktbericht 2014
Zeitgleich mit der Bodenrichtwertkarte veröffentlicht der Gutachterausschuss auch den Immobilienmarktbericht mit Daten und Informationen zu Immobilienverkäufen für das Stadtgebiet Kassel. Hierzu wurden die Kaufverträge des zurückliegenden Jahres im Stadtgebiet analysiert.
Grundlage der Preisanalysen und Umsatzangaben ist die von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses geführte Kaufpreissammlung. Nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches erhält der Gutachterausschuss von jedem Grundstückskaufvertrag eine Abschrift, so dass hieraus entsprechende Marktdaten abgeleitet werden können.
So wurde im Jahre 2013 bei insgesamt 1.488 Immobilienverkäufen ein Wertbestand von 455 Millionen Euro veräußert. Die Geldumsätze steigen seit 2009 (217 Millionen Euro) wieder stetig an.
Die Anzahl der Kauffälle ist jedoch geringer als in den beiden vorangegangenen Jahren. Das kann gegebenenfalls mit der Erhöhung der Grunderwerbsteuer Anfang 2013 in Verbindung gebracht werden. Im Jahre 2012 war die Anzahl der Kauffälle mit 1.952 Kaufverträgen außergewöhnlich hoch. Bei Bildung des Mittels in den Erhebungszeiträumen 2012/2013 und einem Vergleich mit 2011 steigt die Anzahl der Kauffälle insgesamt an.
Der Anteil der Verkäufe in den Teilmärkten unbebaute und bebaue Grundstücke sowie Wohnungseigentum betragen dabei für unbebaute Grundstücke neun Prozent, für bebaute Grundstücke 36 Prozent sowie für Wohnungseigentum 55 Prozent.
Die Dimension der Flächenumsätze ist darauf zurückzuführen, dass im vergangenen Jahr außergewöhnlich große zusammenhängende Wohnanlagen sowie große Industrieareale den Eigentümer gewechselt haben.
Da es sich hierbei nicht um regelmäßig auftretende Verkäufe handelt, wurden diese Kauffälle bei den Analysen teilweise nicht berücksichtigt, um auch zukünftig die Nachvollziehbarkeit der Trendentwicklungen beispielsweise am Wohnungsmarkt zu ermöglichen.
Die durchschnittlichen, gerundeten Preise für Wohnimmobilien betragen für freistehende Einfamilienhäuser zirka 239.000 Euro sowie für Reihenhäuser zirka 153.000 Euro.
Der Marktanteil der Eigentumswohnungen hat sich mittlerweile bei zirka 55 Prozent eingependelt. Derzeit kostet ein Quadratmeter einer neu gebauten Eigentumswohnung mit rund 100 Quadratmetern Wohnfläche durchschnittlich zirka 2.700 Euro. Der durchschnittliche Preis für Eigentumswohnungen aus dem Bestand mit rund 55 Quadratmetern Wohnfläche liegt bei zirka 1.500 Euro pro Quadratmeter.
Der Immobilienmarktbericht stellt für den Teilmarkt „unbebaute Grundstücke“ das gesamte Preisgefüge für die unterschiedlichen Bodennutzungen wie Wohnen, Gewerbe und Bauerwartungsland dar.
Bei bebauten Grundstücken sind die Preisangaben für freistehende Häuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser differenziert aufgeführt.
Aus 737 verkauften Eigentumswohnungen sind zusätzlich zu den Wohnflächenpreisen für neu errichtete, wiederverkaufte oder aus Mietobjekten umgewandelte Eigentumswohnungen auch die Preise in Abhängigkeit von der Wohnfläche und dem Baujahr der Objekte dargestellt. Damit ergibt sich für Käufer und Verkäufer eine gute Übersicht über das Preisniveau im Stadtgebiet Kassel.
Anhand der im Bericht dargestellten Vergleichsfaktoren für unterschiedliche Wohngebäude und Eigentumswohnungen können Interessierte überschlägig den Wert einer Immobilie ermitteln. Die objektspezifischen Besonderheiten erfordern jedoch eine eingehende Ortsbesichtigung mit eingehender Analyse in einem Wertgutachten, die auf gesonderten Antrag durch den Gutachterausschuss kostenpflichtig erstellt werden.
Weiterhin wurden Sachwertfaktoren 2014 auf Grundlage der Normalherstellungskosten für das Jahr 2010 (NHK 2010) und der Sachwertrichtlinie ermittelt.
Der Immobilienmarktbericht 2014 ist erhältlich als Farbdruck für 35 Euro sowie als PDF-Datei für 30 Euro.
Immobilienmarktbericht und Bodenrichtwertkarte werden in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Rathaus, Zimmer K 719, und zusätzlich im Kundenzentrum Geodaten, Zimmer K 714, kostenpflichtig angeboten.
Darüber hinaus können Bericht und Karte telefonisch unter der Telefonnummer 0561/787-7002 oder schriftlich per Fax 787-4089 sowie über die städtische Internetseite im Kartenshop bestellt werden.
Inhaltliche Rückfragen: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, Herr Jäger, Telefon 0561/787-7004.
Stadt Kassel
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